Airbnb met een hypotheek: dit moet je weten

airbnb met een hypotheek

De één irriteert zich kapot aan toeristen in de stad. De ander ziet er goed geld in. Kan je een woning zomaar verhuren met een lopende hypotheek? Lees in dit artikel alles wat je wil weten over het verhuren van je woning en de risico’s.

Mag je je koophuis verhuren?

Dat mag. Wel moet je met wat dingen rekening houden. Er zijn veel mogelijkheden, maar er komen ook risico’s bij kijken. Wij hebben het voor je uitgeplozen.

Wie is er eigenaar van de woning?

Als je een woning koopt dan is die in principe van jou. Maar wanneer jij de woning nog niet compleet hebt afbetaald, dan ben je ook nog niet compleet eigenaar. Dit is pas het geval als je de hypotheek helemaal hebt afgelost. Als je de hypotheek niet meer kan betalen, dan verkoopt de bank het huis. Ze lossen de hypotheek voor je af, maar zonder jou in het huis.

Tijdelijk verhuren

Heb je een huurwoning, dan is het verhuren daarvan verboden. Tenzij de eigenaar van de woning hier anders over denkt en je hier afspraken over hebt gemaakt. Voor het verhuren heb je ook toestemming nodig van de gemeente. Maar goed, in dit artikel gaat het dus over het Airbnb’en van je koopwoning met een hypotheek. Let vooral goed op de volgende dingen.

Toestemming van de bank

Wanneer het om jouw woning gaat waar jij een hypotheek op hebt, mag je deze verhuren. De bank moet hier alleen altijd toestemming voor geven. Dit kan wel eens stroef verlopen, die toestemming. Wanneer jij niet aan je betaalverplichtingen voldoet, moet de huurder het huis uit. En dit gaat niet zomaar. Dat is waarom een bank hier voorzichtig mee is. Wanneer je deze toestemming niet hebt gevraagd is er een kans dat de bank je lening opheft. Maak een afspraak met de bank om deze toestemming te krijgen.

Toestemming krijg je niet zomaar

Bij veel geldverstrekkers geven ze liever geen toestemming om je huis te verhuren. Bij enkele wel, maar onder wat voorwaarden:

  • Zo krijg je bij Florius toestemming wanneer het verhuurde gedeelte maximaal 1/3e van de hele woning is. Je kan bij Florius maximaal 100% lenen over het niet verhuurde gedeelte. Over het verhuurde gedeelte mag je 50% lenen;
  • Bij ING is het ook mogelijk. Houd wel rekening met de voorwaarden. Hier verwachten ze bijvoorbeeld dat je minimaal 75.000 euro op de bank hebt staan. Dit geldt als je een hypotheek neemt om het huis te verhuren. Ook neemt de ING jaarlijks contact met je op om te checken hoe je financiën ervoor staan;
  • Bij NIBC Direct kan je een hypotheek aanvragen en het huis verhuren. Maar je mag het pand niet verhuren aan familie of vrienden;
  • Bij de Rabobank kan je ook terecht. Daar lenen ze je maximaal 85% van de waarde van het huis terwijl je het verhuurt. Je betaalt ook een opslag bovenop de hypotheek;
  • Bij Van Lanschot mag je een huis met hypotheek verhuren. De voorwaarden verschillen per persoon;
  • Bij Woonfonds kan je een verhuurhypotheek aanvragen. Je mag vaak de inkomsten uit het verhuren mee nemen in het aanvragen van de lening.
  • Maximale aantal dagen verhuren

    Let op, het is geen eindeloze geldpot die je opentrekt! Er zit een limiet op het verhuren. In Utrecht en Amsterdam is er een maximum van 60 nachten verhuren per jaar ingesteld. Dit zullen vanaf 2019 nog maar 30 dagen zijn. In andere steden zit er geen grens op het aantal dagen van verhuur. Wel kan je een vrijstelling op dit limiet aanvragen. Check dit dus even goed als van plan bent meer te verhuren.

    Kopen om te verhuren

    Je kan ook een huis kopen met als doel het compleet te verhuren. Je bent dan niet langer een particuliere verhuurder. De hypotheek die je hiervoor afsluit is compleet anders dan die voor een woning voor jezelf. Slechts enkele banken bieden deze hypotheekvorm aan (onder anderen ING en NIBC). Een bank verleent deze hypotheek niet zomaar. Door de risico’s die ze lopen met deze hypotheek. Om toch de toestemming te krijgen zijn een vast inkomen en wat eigen vermogen heel handig. Je moet ook nog even langs de Vereniging van Eigenaren (VvE). Van hun moet je ook goedkeuring krijgen om tot verhuren over te gaan.

    Praktische punten

    In beide gevallen, tijdelijk verhuren en een huis kopen om te verhuren, zijn er nog wat punten om aandacht aan te geven.

  • Vraag een vergunning aan bij de gemeente;
  • Check voor je iets verhuurt ook de brandveiligheid. Een ongeluk zit in een klein hoekje. Naast brandt kan je huis ook andere schade oplopen. Airbnb vergoedt een gedeelte van deze schade. Dit doen zij tot 800.000 euro. Klinkt ideaal, maar niet de gehele inboedel wordt hierdoor verzekerd. Een extra verzekering is nodig. Let bij deze verzekering er ook weer op dat onderverhuur is toegestaan.
  • Goed voor de portemonnee, toch?

    Het lijkt heel voordelig, zo’n extra inkomen. Maar hou deze financiële kanttekeningen in je achterhoofd:

  • Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek. Je betaalt rente over de hypotheek aan je bank. Normaal gesproken mag je deze rente deels aftrekken van de inkomstenbelasting. Dit geldt echter alleen als je zelf in het huis woont. Wanneer je het verhuurt gaat dit dus niet op;
  • Je betaalt een heffing op het vermogen dat je hebt, de zogeheten vermogensbelasting. Het nieuwe huis valt hieronder. Dit huis valt in box 3. In box 3 betaal je belasting over je spaargeld en beleggingen. Dit is 1,2% van het gedeelte dat boven het heffingsvrije gedeelte uitkomt. Voor alleenstaanden is het heffingsvrije vermogen 24.437 euro;
  • Wanneer er meerdere mensen legaal op het adres wonen is dit 48.874 euro. Je inkomen door de huur blijft hierdoor gedeeltelijk onbelast;
  • Je kan minder lenen dan wanneer je het huis niet zou verhuren. Je kan een percentage van de marktwaarde lenen. Dit gaat om de waarde tijdens het verhuren. Die daalt door het genomen risico. Dus, je kan helaas minder lenen wanneer je het huis wil verhuren. Dit zou bijvoorbeeld 70% van de waarde tijdens het verhuren kunnen zijn;
  • Ook betaal je een extraatje op je hypotheek. Dit heet renteopslag. Dit is ongeveer 1,5% meer rente dan een gewone hypotheek;
  • Bij het aanvragen van de hypotheek wordt er gekeken naar je inkomen. Zodra je de woning verhuurd, kan je de huurinkomsten optellen bij dit inkomen. Dit kan voordelig uitpakken voor de hoogte van het leenbedrag.
  • Het wordt je lastig gemaakt

    In steeds meer Nederlandse steden is een vergunning vereist om te verhuren. Dit gebeurt om beleggers tegen te gaan die panden alleen maar opkopen om ze vervolgens met winst door te verkopen. Vooral in Amsterdam is de gemeente druk bezig met het onderzoeken van het verhuur in de stad. Er wordt steeds meer onderzoek gedaan naar de verhuurders en of ze de regels naleven.

    Leegstandswet

    Stel, je woning staat al een tijd te koop, maar wordt niet verkocht. Als je huis leeg staat is de kans groter dat een geldverstrekker met je in zee gaat. Om van de leegstandswet gebruik te maken moet je aan enkele eisen voldoen:

  • Je woning moet te koop staan;
  • Er mag niemand meer ingeschreven staan bij de woning die je wil verhuren;
  • Van de gemeente heb je een vergunning nodig.
  • Wikken en wegen

    Veel stof tot nadenken wanneer je overweegt je woning met hypotheek te verhuren. Enkele risico’s, financiële overwegingen en praktische zaken om rekening mee te houden. Lees meer over het verhuren van je woning met een hypotheek.

    Geef een reactie

    Your email address will not be published. Required fields are marked *

    This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.